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9月广州楼市成交依然平淡

   2019-10-27 20:08:13 作者: 来源:丹东新闻网

广州二手住宅市场交易有从首次置业逐渐向改善型置业演变的趋势。
广州二手住宅市场交易有从首次置业逐渐向改善型置业演变的趋势。

 

据广州市国土房管局公布的数据,2014年9月全市原10区(不含增城、从化)二手住宅登记宗数为3274宗,同比减少50.4%。受一手楼市促销分流客户影响,当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月减少近一成,住宅租赁业务量比8月减少13%。

稀缺学位房成交有所回暖

虽然成交仍下跌,而中原地产二手住宅成交数据却显示,学位房的成交依然有所回暖。在9月,学位房需求热度同样有所回暖。本月以 学位需要 为购房目的的二手买家占总体的8.8%,环比上月回升2.3个百分点。从中原地产的成交数据来看,老城区越秀90平方米以下的小户型成交比例依然占绝大多数,但90平方米以上的中大户型成交占比逐渐增多,这部分大面积户型业主降价幅度相对较大,对于改善型客户来说,楼价接近低位,此时已是买房的较佳时机。

数据显示,9月份有88.8%的买家属于自住性质,较上月下降2.2个百分点。同时,数据显示,本月投资型买家占比在低位徘徊,较上月下滑0.1个百分点,以 再出售 和 出租 为购房目的的交易比例的买家仅占总体的2.5%。对此,中原地产多家分行主管均表示,现时二手市场以 刚需 客为主导,不少投资客由于资金周转或名额限制的原因,近期交投并不活跃。

中原地产二手住宅成交数据显示,9月份,仅约15%的成交住宅总价在100万元以内,较上月下跌7.1个百分点,总价在100万~200万元的二手住宅成交占比也从8月的41.6%下跌至本月的40%,而总价在200万元以上的物业环比共上涨了8.7个百分点。从9月的二手市场成交情况来看,广州二手住宅市场交易有从首次置业逐渐向改善型置业演变的趋势。

转租让名牌老盘租金回落

据满堂红的数据显示,今年9月,在广州众多一手在售项目相继打起促销战的情况下,部分徘徊在一、二手市场之间的准客户被有效分流,从而令二手住宅市场的成交量继续处于低位盘整,9月原10区的3274宗登记过户个案,在今年前三季度仅高于2月的3143宗。当月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中,整体成交价比整体放盘价下调6.5%,从170万元/套下调至159万元/套。信贷方面呈 一边倒 现象,一次性付款比例高达45.6%,而纯公积金贷款的比例因额度所限,直线回落到8.1%。

二手住宅买卖市场的 平淡 ,也促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场,导致待出租的房源数量大增,也使房屋租金无法明显上升。最近一年,广州市9区住宅平均租金围绕着46元/m2/月的水平线作窄幅波动,出租回报率则进一步下跌,今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%(按满12个月满租计算),比2013年同期下跌0.1个百分点。

满堂红市场研究部抽取2013、2014年前三季度在租赁市场上表现活跃的21个楼盘或社区作为监测对象,计算其毛回报率,并进行逐一对比(如表)。可以看到,今年前三季度出租回报率出现同比下跌的有13个,持平的有6个,上升的有2个,其中番禺区3个盘出租回报率保持稳定状态。

满堂红市场研究部高级经理周峰分析,广州住宅租赁客户群中,近九成属于非广州籍人士(今年前三季度是88.5%),大多数租客为选择适合自身收入水平的房屋租住,从2013年年初开始逐步向次中心或郊区板块转移,令对应板块的租赁需求处于稳中带升的局面,其出租回报率也得到保证。反观个别中心城区的传统大盘物业,随着楼龄的增长及租客喜好的转变,原来相对较高的租金水平难有足够的客户支撑,要么增幅减缓,要么像锦城花园和东风广场等出现租金回落,出租回报率也随之回调,这一现象或许会持续到明年春节后才有所改变


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